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【解体後の土地を売却する】土地価格の決め方と税金などを解説

その他 　2018年12月26日

土地の売却を考えている人の中には「売却価格は何を基準にして決めれば良いの？」「売却したあとに支払う税金はどれくらいなの？」「売却したあとの確定申告はどうなるの？」などの疑問を抱えている人も多いのではないでしょうか？

この記事では、土地の売却価格の決め方とかかる費用、売却にともなって発生する税金の種類と計算方法、さらには確定申告の際に必要になるものについても解説しています。

ぜひ参考にして役立ててください。

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土地の価格の決め方は何を基準にしているの？

土地の売買契約を成立させるには、需要と供給のバランスを図ることが非常に大切です。

たとえ自分にとって価値があると感じている土地でも、第三者が同じ価値観を抱いてくれるとは限りません。

逆に、高く売れることは期待していなかったけど、実はその土地の評価が高く、思った以上に高値で売れることがあるかもしれません。

いったん売りに出してから価格を上げ下げすることは、買い手に不信感を与えたり、もう少し待てばまた下げるだろうと思われたりするリスクがあります。

興味を持っていた人が敬遠する材料にもなりかねないため、最初の時点で売却価格をしっかり決めておくことは重要です。

では、その土地の適正な売却価格はどのようにして決めるのが良いのでしょうか？

土地の価格にはいくつかの種類がありますが、この記事ではその中の「地価公示価格」「路線価」「都道府県基準地標準価格」「固定資産税評価額」の４つについて詳しく解説します。

地価公示価格

国土交通省が年に１回、調査を実施して決定する価格です。

国の機関ということから信頼性も高く、いわば日本の地価の基準と言っても過言ではありません。

路線価

主に相続税や贈与税などを算出する際に用いられる価格のことで、土地が接している道路１平方メートルあたりの価格です。

路線価に土地の面積を掛けることでその土地の評価額が導き出されます。

路線価は国税庁が毎年発表しているもので、一般的に、地価公示価格の80%程度を目安に設定されると言われています。

都道府県基準地標準価格

単に基準地価などと呼ばれることもあります。

各都道府県が調査を実施し、それを元に算出される価格のことです。

売却価格を決定する際の参考にしたり、土地取引価格の目安として利用されたりします。

固定資産税評価額

各市区町村が決定する価格のことです。

文字通り固定資産税の算出をはじめ、都市計画税、不動産取得税などを算出するために用いられます

。一般的に、地価公示価格の70%程度を目安に設定されると言われています。

不動産業者による査定

このような価格、あるいは国土交通省が公表している情報などさまざまな角度から、適正と思われる価格を決定することになります。

もちろん、不動産業者に査定してもらうことも、売却価格を決める上で大きな指標となります。

土地の売却にかかる費用は？

土地の売却にかかる費用には「仲介手数料」「印紙税」「登記費用」「その他諸費用」などがあります。

それぞれ、どの程度かかるものなのか目安を知っておきましょう。

仲介手数料

不動産業者に媒介を依頼した場合に発生するのが仲介手数料です。不動産業者との媒介契約時ではなく、売買契約が成立したときに成功報酬として支払うのが一般的です。

仲介手数料は「いくら」と決められている訳ではなく、以下の宅地建物取引業法における上限を目安に、不動産業者が決定します。

■取引金額と手数料の上限（税別）
200万円以下の部分…５%
200万円超400万円以下の部分…４%
400万円超の部分…３%

土地の取引は400万円を超えるケースが珍しくありません。

取引金額が400万円を超える場合の仲介手数料は「３%＋６万円＋消費税」で算出するのが一般的になっています。たとえば3,000万円で売却した場合の仲介手数料は

３千万円×３%＋６万円＝96万円
96万円×1.08＝103万6800円

103万6800円が上限、ということになります。

仲介手数料だけで100万円以上ということで、結構大きな金額になると感じた人も多いのではないでしょうか？

これだけの費用がかかる訳ですから、本当に信頼できる不動産業者を探すことも大切になってきます。

印紙税

印紙税は文書の種類や、記載されている契約金額によって税金の額が分かれています。

土地の売買については、文書は「第１号文書」に分類され、次の印紙税額が適用されます（一部抜粋）。

100万円超500万円以下　２千円
500万円超１千万円以下　１万円
１千万円超５千万円以下　２万円
５千万円超１億円以下　　６万円　など

登記費用

主に抵当権抹消登記といった登記に必要な費用です。正確には登録免許税（抵当権抹消登記）や、司法書士手数料がそれに該当します。

登録免許税は不動産１つにつき1,000円、司法書士手数料は２〜３万円程度が相場とされています（所有者移転登記については、買主負担が一般的なためここでは割愛します）。

その他諸費用

建物が建っている場合は解体費用や廃棄物の処分費用、さらにその建物のローンが残っている場合で、繰り上げ返済するときは繰り上げ返済手数料（金融機関によって異なる）、土地を売りやすくするための整地費用、土地の測量費用などが必要になることがあります。

土地売却時に発生する税金の種類と計算方法

土地の売却にともなって発生する税金として「印紙税」「所得税」「住民税」に加えて、2037年までかかる「復興特別所得税」などがあります。それぞれ、具体的に見ていきましょう。

印紙税

前述しましたが、不動産の売買契約にかかる税金の一つに印紙税があります。

金額は先ほどお伝えした通り「契約金額が500万円超１千万円以下であれば１万円、１千万円超５千万円以下であれば２万円、５千万円超１億円以下では６万円」などとなっています。

所得税・住民税・復興特別所得税

所得税と住民税は、譲渡所得（※１）に対してかかってくる税金です。

所得税と住民税は、その土地を所有していた期間によって税率が変化します。

そして、2037年まで課税される復興特別所得税は、東日本大震災のあと、平成25年から新設された施策です。譲渡所得額に関わらず「所得税×2.1%」で算出される税金です。

• 短期譲渡所得（所有期間５年未満）…所得税率30% 住民税率９% 復興特別所得税0.63%
• 長期譲渡所得（所有期間５年以上）…所得税率15% 住民税率５% 復興特別所得税0.315%

なお、親から土地を相続した場合、所有期間は「親から相続した日」ではなく「親がその土地を取得した日」を起点とします。

計算方法

具体的に、所得税や住民税、復興特別所得税の合計がいくらになるのか、簡単な例を挙げて計算してみましょう。

前述のように短期譲渡所得の場合、税金は所得税30%、住民税９%、復興特別所得税0.63%、合計すると39.63%が税金として支払う金額です。500万円の譲渡所得を得た場合

500万円×39.63%＝198万1500円

ということで、およそ200万円を税金として納めることとなります。

一方の長期譲渡所得では所得税15%、住民税５%、復興特別所得税0.315%で合計すると20.315%となります。

同じく500万円の譲渡所得を得た場合

500万円×20.315%＝101万5750円

およそ100万円が税金として納める金額になります。

５年以上所有するだけでこれだけ大きく変わってきますが、とはいえその分、固定資産税などを納めていることになりますので、どちらが損か得かはじっくり計算しておくことが大切です。

納税額を抑えたい！特別控除など税金対策をご紹介

土地の売却にかかる税金は、決して安いものではありません。

そこで、特別控除が受けられるケースをいくつかご紹介します。

節税効果が見込めるため、要件を満たせる場合はぜひ利用しましょう。

公共事業などのために土地を売却した場合の５千万円の特別控除

土地収用や公共事業などのために土地を売却した場合、譲渡所得から最大で５千万円の特別控除を受けることができます。

ただし固定資産であること、買い取りの申し出があった日から６ヶ月を経過した日までに売却していることなど、さまざまな要件を「すべて」満たすことが条件となっています。

特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合の２千万円の特別控除

国土交通省が、市街地のまちづくり活性事業として取り組んでいる土地区画整理事業のひとつに、特定土地区画整理事業があります。

この事業のために土地を売却した場合、譲渡所得から最大２千万円が控除されます。

特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合の１千500万円の特別控除

地方公共団体、地方住宅供給公社、独立行政法人中小企業基盤整備機構といったある特定の相手が、住宅の建設や宅地の造成を目的としてその土地を買い取った場合、譲渡所得から最大１千500万円が控除されます。

農地保有の合理化などのために土地を売却した場合の800万円の特別控除

農業委員会のあっせんなどにより、農用地区域内にある農地を売却した場合、譲渡所得から800万円の特別控除を受けられます。

また、農業経営基盤強化促進法に基づいた買い入れ協議によって、農地中間管理機構または農地利用集積円滑化団体に買い入れられた場合、譲渡所得から最大で１千500万円が控除されます。

土地売却と税金のまとめ

今回は、土地を売却したときの税金の種類、税率、計算方法などを中心に、土地の売却価格を決める基準、売却にかかる費用、税金対策、確定申告の際に必要になるものなどを解説してきました。

土地の売却を検討している人、将来的に土地を相続する可能性がある人も多いと思います。

ぜひこの記事を参考に、納得のいく取引ができるように今のうちから知識を蓄えておきましょう。

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