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家を解体した後の土地を売却する方法

その他 　2018年12月14日

家を解体した後になこった土地、そのままにしておく方が多いようです。

土地をそのままにしておくと、固定資産税が毎年かかってきます。

もし、今後利用する計画が無ければ売却という道を考えてみてはいかがでしょうか？

この記事では、家を解体して土地を売却する場合の方法や注意点、売却にかかる費用、解体して売却することのメリット・デメリットなどの基礎知識をまとめて解説しています。家の解体や土地の売却を考えている人は、ぜひ参考にしてください。

家を解体した後に土地を売却する際の注意点

家を解体した後の土地は、どのように売却するのが良いのでしょうか？

また、土地を売却する際に注意しなければならないことは何でしょうか？

土地の売却はだれに頼めば良い？

家を解体した後の土地を売却するには、地元の不動産業者に依頼するのが最もスムーズで負担なども少なく済みます。

個人売買といったケースもありますが、法的な知識は必須です。

特に買主にまったく法的な知識がなかったり、逆に土地の取引に精通していて自分よりも知識や経験が豊富だったりすると、トラブルの元になる可能性があるため、できれば不動産業者に任せた方が良いでしょう。

なお、不動産業者には、賃貸や仲介に強い業者、売買（この場合は土地の買い取り）を得意としている業者といった傾向があります。

不動産業者に仲介を依頼した場合、売却した際に仲介手数料が発生します。

しかし、一般的に買い取ってもらうよりも高値になることが多いようです。

一方、不動産業者に買い取ってもらった場合、仲介手数料は発生しません。

その上、比較的短期間で売れる傾向にありますが、仲介よりも低い値段になることが多いと言われています。

それぞれメリット・デメリットがありますので、じっくり検討しましょう。

土地の売却する際にかかる税金やその他の費用

土地を売却する際にかかる税金は「所得税」「復興特別所得税（〜2037年まで）」「住民税」「印紙税」などがあります。

その他の費用としては「仲介手数料（仲介を依頼した場合）」「抵当権抹消登記費用」「測量費用」などがあります。

税　金

土地を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。その譲渡所得に対してかかる税金が「譲渡益課税」です。

土地を売却すると、譲渡益課税として所得税・住民税・復興特別所得税（2037年まで）が生じます。

譲渡所得とは、単純に土地の売却価格ではなく、そこから以下のような費用が差し引かれます。

【譲渡所得 ＝ 土地の売却価格 ― 取得費（購入費用）― 譲渡費用】

例えば、3,000万円で購入した土地を3,500万円で売却できたとします。

不動産業者に支払った仲介手数料、解体費用、その他諸費用を200万円とした場合、譲渡所得は300万円となります。

その300万円に対して、所得税や住民税がかかってくるという訳です。

所得税は、その土地の所有期間に応じて15〜30%、住民税は５〜９%、復興特別所得税2.1%がかかってきます。

ただし、もし解体した家がマイホームであり、かつ次のような要件に当てはまる場合、譲渡所得3,000万円までは、そうした税金の特別控除を受けることができます。

仲介手数料

不動産業者に仲介を依頼した場合に生じる費用です。金額は、売却価格によって次のように変動するのが一般的です。

• 売却価格200万円以下…５%
• 売却価格200万円超〜400万円以下…４%＋２万円
• 売却価格400万円超…３%＋６万円

※なお、上記の手数料率はあくまで「上限」とされている率です。

そのため不動産業者によって変わることもありますが、売却かつ仲介を検討しているなら、知っておいた方が良いでしょう。

上記は一部ですが、このように土地を売却する際には、さまざまな費用が必要になってきます。

その中でも3,000万円までの特別控除を受けることができれば、税金を抑える意味で大きな効果が見込めます。

解体費用は譲渡費用に含めることができるため、よほど「古家付きでも売れる」という確信がある場合を除き、更地にして土地を売却する方がスムーズかつコスト削減にもつながるとされています。

家を解体してから土地を売却するメリット

家を解体してから土地を売却する場合のメリットを、簡単にまとめています。

家を解体してから土地を売却するメリット

一般的に、土地のみの方が売れやすくなるとされているため、早く買主が見つかる可能性が高くなります。

また、冒頭でも少し触れましたが、家を解体することで民法における「瑕疵担保責任」のリスクは非常に低くなります（※）。

※解体して更地にして売却した土地の地中に、ゴミや浄化槽、その他廃棄物などが埋まっていることが発覚すると、瑕疵担保責任を問われることがあります。そのため、家を解体したからといってリスクがゼロになるとは限りません。

土地売却のまとめ

家が建っている土地を売却しようと思った場合、よほど特別なケース（古家付きの方が確実に高く売却できる等）出ない限り、解体して更地にしてから売りに出した方がスムーズにいきやすいようです。

節税効果なども見込めるため、土地の売却を考えている人、今すでに空き家になっている土地を抱えている人などは、解体について詳しく調べておいてはいかがでしょうか？

ただし、記事中でも触れましたが、なかには古家付きの方が高く売却できるケースもあるかもしれません。

不動産業者などとよく相談しながら、ベストな方法を選択しましょう。